不動産投資の３つの魅力

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3LDKで10～12万円以下の物件
東京・多摩地区ではこんな傾向
上の条件を満たす物件は、数少ない
築5年以内の物件が少ない
部屋を探している人は、まず「予算」が第一条件
管理が行き届いていない物件は見向きもされない
駐車場付きは当たり前
「古い」ということは、それだけ条件が悪くなる。
これは町田市(東京都下)での話だが、あるオーナーが建て替えをしたいので、入居者に「出ていってくれませんか」と申し出て、移転費はもちろん、保証費も出した。
ところが考えを変え、建て替えをしないで再び、以前より3 -4割も低い家賃で入居者を募った。
すると、何か訳ありそうな老夫婦(なぜか、その人のアパートの表札は二戸建て用だった)が入居した。
そして、何かと周りの部屋の人に頼ってくる老夫婦・・・。
前から住んでいた人は、こういう状況に嫌気がさして引っ越していった。
はっきり言って、入らない部屋はいくら安くしても入らない。
私は、築　年のファミリーマンシヨン(公団住宅)を所有していたことがあるが、以前は空くとすぐに次の入居者が入ったが、今は誰も入らない。
挙げ句の果てに、賃貸業者からは、「200万円かけて部屋の内装や設備を替えて下さい」と言われる始末だった。
「冗談じゃない」と、安く売ってしまった。
安ければ買う人はいくらでもいる。
しかし、それを借りる人は、ほとんどいないのが現状である。
入居者の目は厳しい。
ダメな物件はいつまでも空室のまま。
古いものはないのと同じ。
はっきり言ってアパートは、数があればそれでいいというものではない。
なぜならば最近の傾向は、築年数や、デザイン、設備に対するテナントの要求が厳しくなってきているからだ。
建設戸数のピーク時(幻1部年)に建てられた物件は、すでに築叩年を経過している。
5年後には、入居者はそんな古い物件を選択対象外にするだろう。
ということは、「アパートは過剰だ」というのは数合わせの考え方で、入居者の側から見れば、少しも足りてはいないのである。
その証拠に、若いファミリーに話を聞くと、「なかなか気に入ったものがありませんね」と異口同音に言う。
確かにアパート・マンションは、数はあるかもしれない。
しかし、「ここには入りたくない」というような物件は、探す側、入居する立場からは「敬遠」されてしまう。
それが、バブル前から急激に増えたアパートの現状なのである。
その当時のオーナーの考え方は、「部屋が不足しているから、住めればいいだろう」という考えだった。
だから、最近、供給されているものとは、設備、遮音性、断熱性などの点ではるかに劣るのだ。
いかにアパートとはいえ、新婚さんが隣の音や会話が筒抜けの部屋に入るわけがない。
-2章 入居者はどんなアパートを求めているのか
私が結婚した昭和的年代は、給与の半分近く出しても6畳一間にミニキッチン、トイレ付風呂なし、という状態だったから、それでも我慢して住んでいたものだ。
当時、共同トイレならば、家賃が安かったので、結婚予定の彼女に「ここはどうかな?」と見せたら、「ここに住むのなら婚約解消よ!」と言われた。
豊かになればなったなりに、「これなら許せる」というガイドラインがある。
それをクリアしていないものは、賃貸であっても嫌われる。
「ここに住むなら結婚はやめましょう」と言われかねない事態になるのだ。
確かに、古くて安い、設備も悪いところに入れば、手頃な予算で、貯金ができて余裕のある生活ができるかもしれない。
それでも「結婚しない」と言われるような部屋は、やはり対象外である。
「今の人はぜいたくだ」と言われでも、それでは話がかみ合わない。
「婚約解消」と言われる方が、高い家賃を出すより、ダメージは大きいものだ。
古くても構わないというのは、オーナーの勝手な都合なのである。
新婚さんにとって、古いアパートは対象外
2章　入居者はどんなアパートを求めているのか
新婚さんは新しいのが好き!
〈貸家住宅着工戸数の推移〉建築統計年報(東京都都市計画局)より
新婚さんはこんな部屋に住みたい!!
最新の設備が整っている
見た目がきれいで、一戸建て風ネーミングがおしゃれ
家賃は予算以内
狭いファミリータイプは入量が激減
入居者が求めるアパート・マンションの条件は、住宅そのものの広さにまで及んでいる。
東京都が発表している統計では、左図のように東京・全国ともに、卯年代から急激に広くなっている。
一戸当たりの床面積がこれは従来の2DKタイプから2LDKタイプへとテナントの求める住宅のスペースが変わってきていることを示している。
おまけに、新築2LDKと中古2DKがたいして変わらない家賃なら、借りる人が新築に流れるのは、当然のことだ。
人間の生活は、狭いところから広いところへの移動はスムーズだが、狭いところから狭いところへの移動は、夢もメリットもない。
その点で、古いものは、家賃を極端に下げるなどの方法を考えない限り、ファミリータイプについては、広い物件には対抗できない。
それが時流だ。
アパートだからと言っても狭いものは嫌われる。
均一タイプは広さが求められる
〈民間賃貸住宅1戸当たりの床面積の推移〉建築統計年報(東京都都市計画局)より
ファミリータイプ入居者の希望
新しくて広くても、家賃は1 2万円ぐらいまで
築1 0年以上でも、広ければ一応OK
2DK から2LDKへと好みが変化した、できるだけ広いこと。
下がり気味の家賃に対応ができるか
バブル後の地価の下落と共に、当然ながら下落している。
「東京都住宅白書」に掲載された統計を見ても、賃貸物件の家賃は下降気味である。
ただし3 DKの家賃については、ほぼバブル前の水準に戻っている。
ということは、それなりに正常な値段に回復してきているが、相対的にはまだ家賃は下がり気味であると言える。
現在は、金利も低く、アパートを建てる人にとっては、むしろ好都合な時期と言える。
いったい家賃がいくらで、坪単価いくらのアパート・マンションを建てれば、釣り合うかは(土地を所有していることが条件)、後ほど明確なシミュレーションで説明するが、ここでは、中古・新築ともに家賃相場は下がっているということを知ってほしい。
特に、供給の多い三大都市圏(東京・大阪・名古屋)で、その傾向が著しい。
これは市街化区域内にある遊休地に、急激にアパート・マンションが建てられた結果、相対的な供給過剰状態になっているからだ。
だが、家賃相場の下落の主役は古いアパート・マンションだ。
バブル前は、同じ3 DKでも家賃の差は物件により3 万円程度であった。
ところが最近の家賃の相場を見ると、約4万5000円程度の差になっている。
これは良いものはそれなりの値段だが、古かったり条件が悪いと、極端に家賃が下がる。
そうしなければ需要がない、ということを示している。
現実に、公団住宅などを買って貸している場合には、3LDKでも、家賃凶万円をはるかに割り込んで、8万5000円でも、なかなか入居者が見つからないのが現状だ。
たとえ、200-300万円かけてリフォームをしても、入居者はあまり期待はできない。
このような物件が統計の足を引っ張っているので、統計上の家賃相場は下がっている。

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